Εξάλειψη και Εγγραφή Προσημείωσης και Υποθήκης με Διαμεσολάβηση: Μια Πρακτική Λύση για Δικηγόρους

Η εγγραφή και εξάλειψη προσημείωσης και υποθήκης αποτελούν καθημερινό αντικείμενο ενασχόλησης των δικηγόρων, ιδίως σε υποθέσεις τραπεζικών δανείων, αποπληρωμένων οφειλών ή ρυθμίσεων με funds. Παραδοσιακά, η εξάλειψη αυτών των εμπράγματων βαρών προϋπέθετε, είτε δικαστική απόφαση, είτε συμβολαιογραφική πράξη, διαδικασίες συχνά χρονοβόρες και δαπανηρές. Η εισαγωγή της διαμεσολάβησης στο ελληνικό δίκαιο με τον ν. 4640/2019 και οι μεταγενέστερες τροποποιήσεις του Αστικού Κώδικα έχουν δημιουργήσει μια νέα, εξωδικαστική και ιδιαίτερα αποτελεσματική διέξοδο.

Εγγραφή και εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης

Η προσημείωση υποθήκης, ως προσωρινό μέτρο εξασφάλισης, εγγράφεται παραδοσιακά μόνο κατόπιν δικαστικής απόφασης (π.χ. ασφαλιστικών μέτρων). Αντίστοιχα, η εξάλειψή της προϋπέθετε μεταγενέστερη δικαστική κρίση ή συμβολαιογραφική πράξη με δήλωση του δανειστή.

Με τον ν. 5095/2024 αντικαταστάθηκε το άρθρο 1274 ΑΚ, το οποίο, πλέον, ορίζει ρητά ότι τίτλο για εγγραφή και εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης παρέχουν όχι μόνο η δικαστική απόφαση και η διαταγή πληρωμής, αλλά και το πρακτικό διαμεσολάβησης. Με την πρόβλεψη αυτή, η διαμεσολάβηση εισάγεται για πρώτη φορά θεσμικά στον πυρήνα των εμπράγματων ασφαλειών. Έτσι, ο διαμεσολαβητικός συμβιβασμός αποκτά την ίδια βαρύτητα με την απόφαση του δικαστηρίου ή τη συμβολαιογραφική πράξη.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι όταν ο δανειστής και ο οφειλέτης καταλήξουν σε συμφωνία στο πλαίσιο διαμεσολάβησης (π.χ. λόγω εξόφλησης ή αναδιάρθρωσης της οφειλής), το πρακτικό που συντάσσεται, κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο και μπορεί άμεσα να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο ως τίτλος εξάλειψης της προσημείωσης. Ούτε συμβολαιογραφική δήλωση απαιτείται, ούτε νέα δικαστική απόφαση.

Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη που μειώνει τον χρόνο και το κόστος των διαδικασιών, ενώ ενισχύει τον ρόλο των δικηγόρων στη διαχείριση τέτοιων διαφορών.

Εγγραφή και εξάλειψη υποθήκης

Η υποθήκη, σε αντίθεση με την προσημείωση, συνιστά πλήρες εμπράγματο βάρος. Παραδοσιακά, η εξάλειψή της απαιτούσε μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση του δανειστή κατά το άρθρο 1325 ΑΚ ή τελεσίδικη δικαστική απόφαση.

Ο ν. 4640/2019 εισήγαγε μια τομή στη διάταξη του άρθρου 8 παρ. 5, σύμφωνα με την οποία το πρακτικό διαμεσολάβησης, από τη στιγμή που κατατεθεί στο αρμόδιο δικαστήριο, «μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως τίτλος προς εγγραφή ή εξάλειψη υποθήκης», εξομοιούμενο με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή δικαστική απόφαση. Έτσι, η συναίνεση του δανειστή για εξάλειψη μπορεί να αποτυπωθεί μέσα από μια συμφωνία που καταρτίζεται ενώπιον διαμεσολαβητή, με δεσμευτική ισχύ.

Η νομολογία έχει ήδη επιβεβαιώσει την πρακτική αυτή. Ενδεικτικά, η ΜΠρΘ 5009/2024 έκρινε ότι το Κτηματολογικό Γραφείο υποχρεούται να καταχωρίσει πρακτικό διαμεσολάβησης και να προβεί στη διόρθωση ανακριβών εγγραφών, χωρίς να ελέγχει την ουσιαστική βασιμότητα του τίτλου ή την εγκυρότητα προγενέστερων πράξεων. Η αρμοδιότητα του Κτηματολογίου περιορίζεται σε τυπικό έλεγχο νομιμότητας και όχι στην ουσία της συμφωνίας.

Αξίζει να επισημανθεί ότι, όταν ένα από τα μέρη είναι το Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, δεν είναι δυνατή η εξάλειψη υποθήκης μέσω διαμεσολάβησης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, απαιτείται δικαστική ή συμβολαιογραφική διαδικασία.

Πλεονεκτήματα

Η επιλογή της διαμεσολάβησης για την εξάλειψη υποθήκης ή προσημείωσης παρέχει πολλαπλά οφέλη:

Ταχύτητα

Η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί σε μία συνεδρία, σε αντίθεση με το μεγαλύτερο χρονικό διάστημα που απαιτούν οι λοιπές επιλογές.

Οικονομία

Το κόστος δεν εξαρτάται από το ύψος της απαίτησης, ενώ η καταχώριση στο Κτηματολόγιο αντιμετωπίζεται ως δικαστική απόφαση με πάγιο τέλος.

Μείωση γραφειοκρατίας

Δεν απαιτούνται δικαιολογητικά, όπως ΕΝΦΙΑ και φορολογική/ασφαλιστική ενημερότητα, όπως στην περίπτωση των συμβολαιογραφικών πράξεων.

Ενίσχυση της συμβατικής ελευθερίας

Τα μέρη καθορίζουν το περιεχόμενο της λύσης, με τη διασφάλιση της εκτελεστότητας.

Η διαμεσολάβηση αναδεικνύεται, πλέον, σε ουσιαστικό εργαλείο για τους δικηγόρους στην εξάλειψη, αλλά και στην εγγραφή, τόσο προσημειώσεων, όσο και υποθηκών. Με τη θεσμική αναγνώριση του πρακτικού διαμεσολάβησης ως τίτλου ισοδύναμου με δικαστική απόφαση ή συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι διαδικασίες απλοποιούνται, επιταχύνονται και γίνονται οικονομικότερες.

Η πρακτική αυτή δεν περιορίζεται μόνο στη διευθέτηση διαφορών, αλλά προσφέρει και ένα νέο μοντέλο συνεργασίας δικηγόρων και διαμεσολαβητών, ενισχύοντας τη θέση των πρώτων ως στρατηγικών συμβούλων στις εμπράγματες σχέσεις.

Η εξάλειψη προσημείωσης και υποθήκης μέσω διαμεσολάβησης είναι, εν τέλει, μια πραγματική καινοτομία που αξίζει να ενταχθεί ενεργά στη δικηγορική πρακτική.

Συνάδελφοι, η εξάλειψη/εγγραφή προσημείωσης και υποθήκης μέσω διαμεσολάβησης δεν είναι πια θεωρία, αλλά είναι μία νέα πραγματικότητα, με σαφή νομοθετική βάση και ήδη εφαρμοσμένη στη νομολογία. Δικηγόρος, ήδη, απευθύνθηκε στον φορέα μας ζητώντας καθοδήγηση για συγκεκριμένη υπόθεση, αναδεικνύοντας την πρακτική σημασία του θέματος, τον οποίο και ευχαριστούμε.

Εδώ, λοιπόν, έχουμε μπροστά μας ένα νέο εργαλείο, το οποίο μπορεί να μειώσει δραστικά τον χρόνο και το κόστος, προσφέροντας άμεσες λύσεις στους εντολείς μας.

Σας καλούμε να αξιοποιήσετε αυτή τη δυνατότητα με τη υποστήριξη του startADR, για ενημέρωση, καθοδήγηση και πρακτικά βήματα, ώστε να την εντάξετε στην καθημερινή δικηγορική σας πρακτική.

Δρ. Ρία Παπαδημητρίου
Γενική Διευθύντρια startADR